第7回定例打合せ会議

［大規模改修：定例会］議事録

目次

ロフティ吉塚駅前団地 大規模改修工事
第7回定例打合せ会議 議事録

日時2022／2／5（土）9:30～11:00頃
場所ロフティ吉塚駅前 壱番館 集会室
出席者管理組合理事会
修繕委員会
片井建築設計事務所片井様
株式会社穴吹ハウジングサービス坂田様・荒木様
株式会社カシワバラ・コーポレーション金子・鹿子嶋・鴛海

1. 足場資材落下事故 経過報告

カシワバラ現在、補償金額について交渉中です。

2. 弐番館手摺照明器具漏水について報告

先日（1/26）弐番館共用廊下外壁高圧洗浄後、1号室～3号室廊下手摺壁照明器具が点灯しなくなり申し訳ありません。
同日夜19:00～23:00まで照明器具が点灯しなくなった原因を調査しましたがわかりませんでした。仮設照明を点灯し、次の日朝から再度調査を行いました。昼には、原因がわかり復旧しました。

カシワバラ原因は、2号室前照明器具で10階～11階の間の配線が滞電していました。
廊下高圧洗浄では、照明器具に直接水をかける事はありません。
外部洗浄水がしたたり、照明器具とコンクリートの間から水が侵入したと考えます。照明器具の取外しを行うと、照明器具は防水型で水は外側に抜けるように作られています。照明器具とコンクリートの間にパッキン（ゴム）がついていますが、パッキンが劣化していました。
カシワバラ現在の復旧は、照明器具に仮設配線を行っています。
既存の電している配線を取外しができません。よろしければ、露出配線（保護カバーを取付け）で最終的に配線をお願いします。
監理者この件については、手摺壁についている照明器具全部同じょうに漏電する可能性があります。もう少し調べて次回ご報告いたします。

3. 工程・進捗状況報告

全体工程表説明

●進捗状況について（計画進捗率67%　実施進捗率60%）

○壱番館

1号室・2号室・3号室・5号室様バルコニーは仕上げ完了を進めています。6号室・7号室様バルコニーは外壁タイル補修を進めています。近隣店舗様がある為、5階から下の音出し作業は土曜日に進めています。廊下は10階～6階まで外壁塗装工事を進めています。足場解体につきましては、2/24から順次進行いたします。

○弐番館

1号室様バルコニーは仕上げ完了を進めています。2/16から足場解体を行います。2号室～8号室様バルコニーは、床シート張りなど仕上げ前まで進行しています。2月中旬には、仕上げ完了を進め、3月初旬には足場解体を進行いたします。9号室様バルコニーは外壁塗装工事、床シート張り工事を行っております。廊下は外壁塗装工事を進めています。

○温泉棟・外構

本日、洗浄をしております。下地補修工事・防水工事・外壁塗装工事を進め、3月中旬には足場解体を行います。

カシワバラ大規模改修工事は、天気との関係が大きく天候が長く悪い場合は、理事会様修繕委員会様にご報告いたします。
監理者現在、1号室様バルコニーは完了アンケートを実施しています。
アンケート内容については、私（監理者）も確認し、アンケート完了後に足場解体をしていく事になります。

4. 検討事項

A）弐番館EVシャフト比較表について

  • 30年間長期費用計算書（添付）

●5年毎の調査補修

5年毎に外壁タイルを調査・補修する。

●工法説明

  • ピンネット工法
    • 外壁タイルの上からネットを張り薄いモルタルを塗る。
  • エバーガードSG工法
    • ウレタン街脂を外壁タイルの上から塗る。
  • GNSアンカーピン工法
    • 浮いていない外壁タイルに事前にアンカーピン注入をする。
監理者4年前にEVシャフトを補修して、前回補修していない場所に外壁タイルの浮きが発生していた為、今回この様な提案をしました。
その上で、今後30年後にどのように費用がかかるのかを計上することで、どのように補修をしたほうが良いか検討する為作成しました。
外壁タイルが実際には浮くかわからないので、仮定で作成しています。
次回じっくり検討したほうが良いと考えます。
管理会社ピンネット工法など仕上りの写真などはないのですか。
カシワバラ次回までに用意します。
管理組合この内容は総会できめないといけない内容ですか。
監理者EVシャフトの意匠が少し変わります。
管理会社総会を開き全員に周知の上で決定する事が今後を考えると良いと考えます。
管理組合総会はすぐには難しいと考えます。5月・6月だとどうなりますか。
カシワバラ足場は一度解体したほうが費用的に良いと考えます。
カシワバラ足場費用は計上していまません。費用が200万円程度上がります。
管理組合次回協議します。

B）壱番館 増減数量表について

●駆体下地補修工事増減について

駆体補修工事は¥3,158,332円増えています。これは、外壁タイルの浮きが多く費用が増えています。1階周囲外壁タイルも多く浮いています。

●危険防止工事（追加工事）

○アスベスト対策費（資材費・処分費） ¥200,000円

アスベスト含有の為、資材費（マスク・消耗品費など）・処分費。

○アスベスト周査費（外壁タイル） ¥40,000円

外壁タイルのアスベスト含有調査費。

→今までに管理組合説明・了承。

○6号室・7号室バルコニー調査費 ¥100,000円（前回議事録記載）

6号室・7号室バルコニーのレベル調査・鉄筋配筋調査費。

管理組合了承。

●耐久性維持工事

○廊下窓周囲シーリング打替 ¥▲450,570円

現状シーリング引張試験を行い、伸びなど問題ない事を確認できた為、今回工事から除外する事になりました。その為減金額になります。

○タイル取合シーリング打替 ¥438,550円

現状変成シリコンシーリングが硬化不良がありました。これは、大規模改修工事内ヒアリング時の質疑応答内にて、別途お支払いいただける事になっていました。

○ノンプリードプライマー塗布 ¥230,000円

現状のまま残すシーリングのブリード（汚損）を少しでもなくす為に塗布しています。

○石目地シーリング打替 ¥150,400円

6階～8階南面の石周囲のシーリングが、足場組立時シーリング劣化していた為、シーリング打替提案。

→今までに管理組合説明・了承。

○受水層塗装 ¥▲230,000円

現状塗装してあり、今回塗装を除外してはどうか提案。

管理組合除外で承認。

●その他工事

○南階段9階8階照明器具漏水補修工事 ¥3,000円

→前回議事録にて承認。

○201号室北バルコニー下自転車置場水補修工事 ¥70,000円

→前回議事録にて承認。

○給湯器カバー塗装（2・3・5号室）¥202,500円
管理会社給湯器カバーはマンション規約上、専用部・共用部の区分はありません。
管理組合今回塗装を行う。
○玄関前室名札照明塗装 ¥252,000円
カシワバラ玄関室名札内側照明器具が錆ています。今回塗装をした方が良いと考え提案しました。
管理組合今回塗装を行う。
○廊下床シートドレーンレール隙間シール ¥106,470円
カシワバラ廊下床シートの張替はありません。現状廊下のエアコンドレーンレールの隙間から水が廻り、弐番館では漏水していました。長期的に考えると隙間にシーリング充填をした方がよいと考え提案しました。
管理会社長尺自体は劣化具合はどうですか。
カシワバラ長尺自体はまだ問題ありませんが、見た目は年々落ちてきます。
管理組合バルコニーの方は、足場がないとできない為今回行いましたが、廊下はいつごろ行えばよいのですか。
監理者次の大規模改修工事までのばしたいです。
管理組合了承。

●通気がラリ取替について（バルコニー・廊下）

前回資料にて個数と金額を提示しています。

○バルコニー ¥350,900円（1号室・6号室・7号室）
  • φ100＝51個
  • φ100フード付き＝4個
  • φ150フード付き＝18個
○廊下 ¥252,000円
  • φ100＝72個
監理者当初から要望があった内容になります。メンテナンスを日々行えば次回からは、交換が必要なくなります。
管理組合取替で承認。
○隔て板取替（503～505） ¥30,000円

→前回議事録にて承認。

C）弐番館 増減数量表について

●駆体下地補修工事増減について

駆体補修工事は¥929,838円増えています。これは、外壁タイルの浮きが多く費用が増えています。1階周囲塗膜も多く浮いています。

●プレゼンによる減工事

○コンドラから足場に変更 ¥▲700,000円
カシワバラプレゼン時にゴンドラから足場に変更したら減になる約束です。

●耐久性維持工事

○廊下窓周囲シーリング打替 ¥▲459,057円
管理組合上記壱番館と同様で了承。
○タイル取合シーリング打替 ¥689,500円
管理組合上記壱番館と同様で了承。
○EV周囲シーリング打替 ¥104,000円
監理者前回現場見学会の際、弐番館EV周囲シーリングを撤去すると空洞で、耐火性能が必要と説明。
管理組合了承。
○ノンプリードプライマー塗布 ¥262,000円
管理組合上記壱番館と同様で了承。

●その他工事

○廊下床シートドレーンレール隙間シール ¥283,920円
管理組合上記壱番館と同様で了承。

●通気がラリ取替について（バルコニー・廊下）

前回資料にて個数と金額を提示しています。

○バルコニー ¥49,000円（1号室）
  • φ100＝14個
○廊下 ¥703,500円
  • φ100＝201個
○受水層塗装 ¥▲320,000円
管理組合上記壱番館と同様で了承。
○隔て板取替（1408〜1409）¥30,000円

→前回議事録にて承認。

D）温泉棟 増減数量表について

●下地増減について

躯体補修工事は¥463,048円増えています。これは、塗膜浮き・ひび割れなどが多く費用が増えています。

●プレゼンによる減工事

○現場事務所借用 ¥▲600,000円
カシワバラプレゼン時に事務所をマンション集会所などお借り出来るならその費用を減として計上する約束。
○受水層塗装 ¥▲30,680円
管理組合上記壱番館と同様で了承。

●外構工事

○インターロッキング不陸補修
カシワバラ契約明細上では、1㎡程度が10箇所と項目がありました。
敷地内を調査すると、約36㎡あります。（別紙図参照）
○アスファルト舗装減速帯設置
カシワバラ契約明細上では、10箇所設置とありましたが、敷地内には8箇所で良いと考えられます。
○アスファルト不陸調整
カシワバラ契約明細にはありませんが、アスファルト舗装部で段差が大きい場所が、36㎡あります。
○立体駐車場NO.163・164水たまり対策
カシワバラ立体駐車場2階NO.163・164番に水たまりがあります。
これは、アンケート時から要望がでていました。
監理者構造上溝を切る事は難しいです。現状の上に樹脂モルタルを塗る方法しかないと考えますが、塗ると補修した周囲に今度水が溜まります。完全には、水たまりはなくなりませんが、車に乗り降りする場所の水たまりはなくせます。
管理組合外構図（別紙参照）にはないのですが、壱番館ゴミ置場前にも大きく水が溜まります。
監理者ゴミ置場にはゴミ収集車が来ます。アスファルト・インターロッキングともに基礎部分にコンクリートなどがない為、今回行ってもまた、下がる事が考えられます。
カシワバラゴミ置場前は再度確認を行い、次回報告いたします。
カシワバラインターロッキング補修は3月中旬に行います。アスファルト舗装オーバーレイ（補修）は、温泉棟埋設配管改修工事時に行いたいと考えます。
管理組合上記了承します。
管理会社アスファルトの上に減速帯はつけれるのですか。他ではつけれない事がありました。
カシワバラ確認します。
管理組合アスファルト舗装のなかで、もりあがっている場所があります。
監理者削りとるしかありません。なぜなるのかはわかりません。
○温泉棟通路仕様変更について
カシワバラ温泉棟通路壁が、色付けになっていますが補修跡が大きく出る為前回現場確認会にてご説明しましたが、マンション内外壁で塗装している材料で塗装をお願いします。
管理組合了承。

＊理事会・修繕委員会後、現場確認会実施。

＊議事録内金額を記載していますが、すべて税抜き金額にて記載しています。

2022-第4回　理事会議事録

大規模改修定例会INDEX