第3期 臨時総会

第1号議案　第3期（19/10～20/9）管理費等収支予算について

　議長より、予め配付された資料に基づき、管理費収支予算案の詳細な説明が行われ、質疑応答の後、議長が本議案の承認を諮ったところ、管理費会計の赤字補填解消策として、平成20年5月分より、温泉維持管理費を毎月1,000円／戸徴収する事も含め、原案を第3期本予算とする事が異議なく承認された。
　尚、平成20年2月末現在、管理費の赤字補填として、修繕積立金会計より9,855,819円立替られている事が併せて報告された。

《主な確認事項》

• 温泉維持管理費徴収プランを総会上程案とした経緯として、事前に理事会の中で「温泉停止案」「温泉運用短縮案（週3回）」「現状維持案（維持管理費徴収」の3案の中で、最も総会で理解を求められるものがどれかなど、慎重に検討を行った結果、大多数の所有者が毎日の温泉を楽しんでいる事から、温泉維持管理費を毎月1,000円／戸徴収する案を正式に総会に上程した。
• 今後将来、管理費の改定は管理規約上でも予定されていないが、温泉運用の短縮や管理費の値上げなど、更なる見直しが必要となる事も十分予想される。
• 温泉施設のランニングコストや維持管理費等で、予想以上に経費が掛かっているため、第1期より、修繕積立金会計からの立替金が発生している。
• 吉塚周辺などの分譲マンションの管理費との比較資料が提出され、温泉施設を保有している当マンションであるが、他の分譲マンションの管理費と大差が無い事が判明した。
• 暫定予算からの主な変更内容が確認された。
  • 駐車場収入：駐車場募集の結果、4台契約されたため、これを予算に見込んで年額575,433円増額となる。
  • 温泉維持管理費：平成20年5月より徴収する。
  • 植栽管理費：第3期の植栽管理は実施しない。
  • 光熱水道費：第3期途中までの実績を踏まえ、温泉上下水道料及び灯油代の予算を修正している。
• 温泉施設の経費が予想以上に掛かっているため、温泉施設の水風呂及びシャワーに使用している上水道を全て温泉水に切替える水道料削減案が出席者より提案され、今期理事会で比較検討する事とし、改良工事費用の算出及びランニングコストのシミュレーションを作成する事とした。
• 駐車場収入を増加させる事も赤字解消の一策となるため、駐車場契約の促進にも努める事とした。
• その他、修繕積立金改定プランが管理規約で定められており、10年目・20年目には修繕積立基金と言った多額の徴収も予定されている事が併せて確認された。

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ライニング（ORG）→ランニング

ライニング（ORG）→ランニング

シュミレーション（ORG）→シミュレーション

第2号議案　自治会発足について

　議長の指示により、予め配布された資料に基づき、自治会発足について説明が行われ、自治会役員の構成員選出について審議され、代表者である会長職の立候補者等を募ったが、立候補者も現れず、他薦もないため、本議案は継続審議事項とする事とし、引き続き、会長職の候補者を募る事とした。
　尚、役員組織が構成されず、最も重要な会長職が不在の状態では、自治会連合会との折衝も行えないため、事実上、町内会組織からの脱退をせざる得ない状況である事が確認された。

① 建物上の問題に関する㈱本多産建からの説明について

■申し入れ事項①：建物構造について

　㈱おおたに設計より、映写機を利用し、図面等詳細な資料を基に、壱番館・弐番館の建物構造について問題が無い旨の説明がなされ、ロフティ吉塚駅前壱番館・弐番館共に建築基準に適合した建物である事が改めて確認された。

《売主側の確認事項》

• 2棟共に、鉄筋コンクリートラーメン構造となっており、柱・梁・壁で形成されており、耐震壁や梁などが単体で自重を支えているのではなく、主要構造部分が複合的に建物全体を形成している。
• 建物強度に関しては、東京電工のプログラムを使用し、建物構造計算を行っており、日本ERIによる資料検査・現場検査・完了検査等の結果、当マンションは耐震基準を満たしているとの認定を受けている。（認定書確認）
  尚、2年前に全国的に問題となった耐震係造問題に絡み、売主側が自主的に日本ERIへ再検査を依頼し、耐震基準を満たしている事が改めて確認されている。
• 図面にて、壱番館・弐番館の耐震壁の部分が確認され、各部屋との戸境壁に耐震壁が入っており、妻側外壁は、耐震壁ではない事が確認された。
  弐番館の2階妻側壁にクラックが発生している点に関しても耐震壁ではとの質問が寄せられていたがこの部分は非耐震壁となっている。（クラック自体は放置できないため、速やかに補修している。）
• 耐震基準としては、震度6強の地震で建物が倒壊せず、震度5程度では、主体構造部分に致命的な損傷が入らないこととなっている。

■申し入れ事項②：弐番館駐車場床クラックについて

　㈱ナカノフドー建設より、映写機を利用し、建物基礎及び構造等の説明及びコンクリートクラックの発生原因等について説明が行われた。

《売主側の確認事項》

• 建物構造に関しては、鉄筋コンクリートの特徴等を施工写真及び鉄筋の実物を持参し、詳細に説明された。
• 張力に強い鉄筋と圧縮に強いコンクリートで構成されているのが鉄筋コンクリート造となっている。
• 鉄筋は外気に触れると腐食する特徴があるため、コンクリートが被覆して、鉄筋の腐食を防いでる。そのため、コンクリートに貫通クラックが入ると鉄筋の腐食をもたらす恐れがあるため、補修が必要となる。
• コンクリートは、水とセメントと砂で形成されており、気温等で乾燥収縮を繰り返すため、クラックは発生するものである（竣工から2～3年が最も発生しやすい）。
  表面的なクラック（ヘアークラック）は、構造上問題ないと考えられる。
  構造に影響するような貫通クラックは、速やかに補修する事が必要である。
• 2階駐車場も上記の理由から数箇所でクラックが発生し、1階駐車場に漏水しているものと考えられる。（漏水の指摘箇所の補修は随時対応済み）
• 補修方法としては、クラック発生部分をUの字に削り、この部分に弾性脂を充填している。
  補修跡が目立つが、最も効果のある補修方法である。

■申し入れ事項③：温泉の不具合について

　男性・女性浴場の壁に発生しているカビの問題及び排水の問題について、改善方法が以下の通り説明された。

《売主側の確認事項》

• 男性浴場の換気不良によるカビ発生については、換気ガラリ部分に設置されている防火ダンパー（男性浴場のみ設置）が閉まった状態になっていたため、換気が十分になされていなかったものと考えられる。
• 現状、ダンパーを撤去し、換気能力が向上している。
• 改良方法
  男性浴場については①～⑤、女性浴場については②～⑤の項目について改善する。
  1. 防火ダンパーが鋼製であり、腐食していたため、ステンレス製に変更する。
  2. 壁に発生したカビは、売主側の責任において清掃する。
     （清掃の結果、カビが撤去できなければ、再塗装する。）
  3. 上記対応を行った後、様子をうかがい、換気が万全ではなければ、換気口を増やす。
  4. 壁上部の清掃に関しては、今後の管理委託契約の協議事項となる。
  5. 洗い場の勾配不良による排水問題については、洗い場入口部分に排水溝を新設し、大浴場側に流れていた排水を止める。
     洗い場床の排水溝新設工事には、数日間の工期が必要となるため、5月の連休中に着手する。

② 日常管理マナーについて

■ペット飼育マナーについて

• ペット飼育の際は、管理組合へ登録すること。（未録の飼育は禁止となっている。）
• ペット飼育者は、ペット飼育委員に加入すること。
• ペット飼育者は、専有部分内で飼育するものとし、バルコニー等の専用使用部分に出さないこと。
• 共用部分で餌を与えたり、排泄をさせないこと。
• 販売を目的にペットの繁殖をさせないこと。
• 犬の鳴き声や臭気で周辺住戸に迷惑を掛けないこと。
• 犬猫には、予防ワクチン等の接種、狂犬病予防注射を受けること。
• 共用部敷地内では、リード付けて、抱きかかえて移動すること。
• エレベーターを使用する際、他の利用者に配慮すること。
• 動物を苦手な方もいるので、十分注意すること。
• ペット連れの来訪者には、居住者の責任でマナーを守させること。
• 共用部分での移動や排泄に関して、苦情が来ているので、今後はペット飼育委員会を理事会と一緒に定期的に実施する事を検討する。
• ペット飼育者は管理規約にて、詳細を確認すること。

■無断駐車について

• 来客駐車場の利用マナーの監視を強化し、毎月利用状況を掲示板にて公表している。
• 無断駐車車両は、発見次第管理員がナンバーを控えている。（掲示板で公表）
• 来客駐車場を予約しても、管理ノート無記名で勝手に無断駐車する方がいる。
• 来客駐車場の使用制限は、連続使用 12時間、月間36時間までとなっている。
• 来客駐車区画に利用マナーを記載したプレートを新設しているので、利用する際は必ず、マナーを遵守して利用すること。
• 特定車両が、敷地内の空スペースに無断駐車を繰り返しているので、空区画の契約を促進する事とした。
• 来客駐車場を予約したが、無的車が止っており、仕方なく敷地内で駐車せざるを得ないケースもある事が確認された。

■バルコニー内マナーについて

• 倉庫、サンルーム、ゴルフネット、遊戯施設などの工作物の設置又は築造は禁止となっている。
• 避難経路となる場所に物品を設置することは禁止となっている。
• 手摺部分に落下の恐れがある物品の設置又は取り付けは禁止となっている。
• 手摺部分に洗濯物や布団を干すことは禁止となっている。
• バルコニー排水口の清掃を行うこと。
  （排水口が詰まっていると、集中豪雨などでバルコニー内に雨水が溜まり、室内及び下への漏水へとつながる事故が多発している。）
• 大量の水をバルコニーに撒くと階下バルコニーへ漏水する事もあるため、水を使用する際は十分注意すること。
• ガーデニングなど落ち葉の清掃に気をつけること。

■温泉マナーについて

• 温泉利用時間は、23:00までとなっている。
• 棚の中に濡れたタオルを置かないこと。
• 浴場から脱衣所へ出る際は、足を拭いてから出ること。
• 温泉トイレは丁寧に使用すること。
• 体を洗ってから浴槽に入ること。
• 水風呂の節水に努めること。
• 温泉棟の照明は、最後の方は必ず消すこと。
• 周囲に迷惑を及ぼす行為は止めること。
• 忘れ物を管理室に保管しているが、回収率が悪いので心当たりの方は確認すること。
  （今後の忘れ物は、1ヶ月間保管とし、随時処分する事とした。）

■ゴミ出しマナーについて

• ゴミの分別がなされていない。
• 指定日以外にゴミを出している。
• テレビやダンボールなど、回収不能な物が出されている。
  （テレビはリサイクル法に基づき、管理組合負担で処分する事となった。）

■多目的室について

• 多目的室の壁にボールの跡が残っていたり、お菓子のゴミが放置されていたり、日頃の利用マナーが低下している。
• 中高生が鍵を閉めて、独占的に多目的室を利用しているところを確認している。
• 有意義に活用するはずのスペースであるが、風紀上問題を起こす恐れがある。
• 現在、常時開放としているが、今後は予約制など使用規定の変更を検討する必要がある。

以上
以下余白